![[전세사기 대응] 1. 증거확보하기 - 내용증명 양식](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fimages.unsplash.com%2Fphoto-1560518883-ce09059eeffa%3Fixlib%3Drb-4.0.3%26q%3D85%26fm%3Djpg%26crop%3Dentropy%26cs%3Dsrgb&w=3840&q=75)
임대차계약과 관련해서 임차인이 챙겨야할 증거는 크게 두가지라고 생각된다. 첫째는 [임대차계약 해지 의사] 이고 둘째는 퇴실 시점의 [집 컨디션] 이다.
1. 임대차 계약 해지 의사 통보
가장 먼저 임대인 [본인] 에게 계약 해지 의사를 통보하는 것이 중요하다. 임차권 등기가 처리되기 위해서는 임차인이 계약 해지 의사를 통보했는지 (또는 서로간 합의해지의사를 밝혔는지)를 확인하기 때문이다. 만약 이 과정을 빼먹는다면
묵시적 갱신으로 간주되어 계약기간이 길어질 수 있다.제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[전문개정 2008. 3. 21.]
기간
계약해지는 계약 만료 6개월 전 부터 2개월 전까지 (2020년 12월 10일 이전 계약이라면 1개월 전까지)
만약 기간이 지났다면 묵시적 갱신으로 간주되며, 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다. 필자의 경우 법 개정을 인지하지 못하여 1개월 전에 해지 의사를 통보하는 바람에 사건이 더욱 복잡해지고 말았다.
방식
녹음, 문자, 내용증명 중 내용증명이 여러모로 깔끔하지만 집주인과의 마찰이 발생할 우려가 있다.
사실 전세사기가 확실하지 않은 시점에 임대차 계약 해지통보를 임대인에게 해야하기 때문에 내용증명을 바로 작성하기란 상당히 어렵다. 왜냐면 대다수의 집주인들은 내용증명을 꺼리기 때문이고, 이 시점에서 집주인의 심기를 건드릴 필요는 없기 때문이다. 때문에 전화(또는 구두), 문자로 증거를 남겨야 하는데 그중에서 문자가 향후 법적 대응을 할 때 좀 더 편리하다. 녹음의 경우엔 바로 증거로 사용할 수 없으며 속기사에게 비용을 지불하고 녹취록을 작성해야하기 때문에 시간과 비용이 지출되기 때문이다.
주의사항
- 전화나 구두로 통지할 경우 [녹음]이 필수 → 법적분쟁으로 이어질 경우엔 비용을 들여 녹취록을 작성해야한다.
- 대리인이 아니라 임대인 당사자에게 임대차 계약 해지 통보를 했는지가 중요
→ 필자의 경우 임대인이 법인이었고, 계약을 진행한 사람이 당연히 법인의 직원일 것이라 생각했지만 큰 실수이자 오산이었다. 그 사람은 소위말하는 법인의 ‘하청’ 업체 직원이었고 서류상으로 법인과 아무 관계가 없었기 때문이다.
- 문자의 경우 상대방이 내용을 확인하고 답장하였는지가 중요 → 일방적으로 문자를 발송만 하였을 경우, 상대방이 문자를 수신하지 못하였다고 반박할 소지가 있음
1-1. 내용증명 작성
집주인이 연락이 되지 않는다거나, 좀더 확실하게 증거를 남겨두기 위하여 혹은 이미 전세사기로 판명나는 등의 사유로 내용증명이 필요할 수 있다. 내용증명은 우체국에 직접 가서 발송할 수도 있지만, 인터넷이 가능하다면 인터넷 우체국에서 편하게 신청이 가능하다. 금액은 페이지 수, 부가서비스나 수취인 수 등으로 상이하며 필자의 경우 4,000원 정도가 발생했다. 우체국 온라인 사이트 사용법은 인터넷에 많이 나와있기에 생략하겠다.
양식
사실 내용증명은 별도로 양식이 존재하지 않고 내용증명 만으로 법적인 효력이 있지 않기 때문에 초등학교 때 배운 육하원칙에 의거해서 작성해주면 된다. 하지만 처음 작성한다면 부담이 가는 것이 사실이기 때문에 필자가 작성했던 양식을 공유하고자 한다.
내 용 증 명 수신인 임대인 주소 : [임대인 주소] 전화 : 000-0000-0000 발신인 [임차인] 주소 : [임차인 주소] 전화 : 000-0000-0000 임대차 보증금 반환 요청의 건 1. 귀사의 무궁한 발전을 기원합니다. 2. 귀하는 지난 2000년 00월 20일 본인과 아래의 내용과 같은 임대차계약을 체결하였습니다. - 아 래 - 임대목적물 : [임대차계약서상 임대 목적물 주소] 임대차기간 : 2000년 00월 00일 ~ 2000년 00월 00일 (00개월) 임대차보증금 : 10,000,000원 3. 본인은 2000. 00. 00. 귀사에 임대차계약 갱신 의사가 없음을 유선으로 통지하였고, 2000. 00. 00. 까지 보증금을 반환할 것을 서로 합의하였으나, 귀사는 자금 상황을 사유로 임대차 보증금 반환을 거부하고 있습니다. 4. 만일 2000. 00. 00. 까지 아무런 조치 없이 보증금을 본인에게 반환하지 않는다면, 수신인 (주)00000000 을 상대로 임대차보증금 반환 청구 소송 등 민/형사상의 법적인 조치를 취할 것을 알려드립니다. 이 경우 임대차 보증금 뿐만 아니라 이로 인한 손해배상 및 지연이자, 소송 비용 등을 귀사에서 부담하셔야 함을 알려드립니다. 5. 본인은 본 건이 원만하게 해결되기를 진심으로 바랍니다. 본 건과 관련된 회신 및 기타 통지는 본인(000-0000-0000, 주소)에게 해주시기 바랍니다. 첨부 : 임대차계약서 사본 1부. 2000. 00. 00. 임 차 인
2. 퇴실 시점의 집 컨디션
퇴실 할 때, 집 곳곳을 사진과 동영상으로 찍어두기! 최초 입주 시점의 사진이 있다면 금상첨화!
집을 비우기 전 공과금, 관리비 등 정산한 영수증이나 기록을 구비해두고 퇴실 전에 마지막으로 집의 컨디션을 사진과 동영상으로 남겨둔다. 후에 집주인이 손망실을 핑계로 보증금 삭감을 요구할 수 있기 때문이다. 최초에 입주할 때 사진이 남겨져 있다면 더욱 좋다.
이밖에도 상황이 발생한 전후에 임대인과의 대화나 여러 정황 등을 빠짐없이 남기는 것이 좋으나 크게 위의 두가지만 잘 챙겨도 이후 단계에서 많은 도움이 될 것이다.
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